종합소득과세 주택임대수입 수익 과세대상 주택수 판단 방법 (부부합산 및 공동명의)

종합소득과세 주택임대수입 수익 과세대상 주택수 판단 방법 (부부합산 및 공동명의)

최근 몇 년 사이에 수익형부동산, 연금형부동산이란 말이 유행어처럼 퍼졌습니다. 수익형연금형 부동산은 꼬박딱 월세 수입이 일어나는 부동산을 의미하며, 여기서 발생한 소득을 주택임대소득이라고 합니다. 비슷하게 갭 투자 것을 목적으로 아파트 등 주택을 소유하며 전세로 임대하고 있는 경우에도 세법에서는 보증금에 대한 간주임대료를 산정해 3주택자부터 임대소득을 과세하고 있습니다. 그렇다면 부동산을 임대하면 무요건 세금을 내야 할까요? 주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원리적으로 소득세금 과세대상이지만, 고가 주택, 국외 주택, 다주택자 등 과세 대상에 해당할 경우에 소득세를 납부합니다.

그럼 이같이 세금을 부과할 때 주택수는 어떤 기준으로 판단해야 할까요? 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 판단할 때는 세대 기준, 재산세 및 종합부동산세 과세 1등상을 선정할 때는 인별 과세 즉, 본인 주택수만을 기준으로 합니다.

5 건보료 조정신청

수입 수익 감소나 주택매도등으로 인한 자산 변동이 있었으나 자동으로 조정되지 않았다면, 건보료 조정신청을 할 수 있는데요. 소득세금 신고를 5월에 하게 되므로, 7월에 6월분 건보료를 보고 변동사항이 적용되었는지 확인할 수 있을 것 이구요. 제대로 적용되지 않았다면, 조정신청을 할 수 있겠지요. 소득세금 신고한 해의 7월에는 6월달 청구금액을 소급해서 줄어드는 만큼 받을 수 있다고 합니다.

간주임대료 소득세금 산출 및 신고방법, 분리과세

첫번째 임대소득액이 환산하고 3주택 이상이거나 3억원 이상의 주택이 있는지 확인한 후 연 소득액이 얼마인지 계산한 후 소득세를 납부하시면 됩니다.

3주택 이상이면서 월세수입의 합계가 2천만원 이상가주인 경우 분리과세 아니면 종합과세를 선택할 수 있습니다. 분리과세를 고르는 경우, 임대사업자를 등록했을 때와 등록하지 않았을 때의 세금이 다릅니다.

5 건강보험료의 계산

건강보험료는 아래와 같이 계산하게 됩니다. 건보료가 책정되는데 있어서 부동산 재산점수의 기준일은 6월 1일인데요. 사실 이 날자는 재산세나 종합부동산세의 기준일이기도 하지요. 6월정도에 주택을 매수하고자 한다면 되도록 이 날은 피하는 것이 좋습니다. 또한 재산점수를 줄이기 위해서 주택일부를 증여하기도 하는데요. 재산세과표를 9억이 넘지 않도록 맞추어서 피부양자 자격이 박탈되지 않도록 하기도 하겠습니다.

다만, 최근 동안 증여와 취득세가 있으므로 비용상 효율이 있는지 계산해 보아야겠습니다.

간주임대료 계산

간주임대료의 이율 변동도 주목해야 합니다. 예를 들어, 현재 예금 이율이 1.2이지만 내년에는 2.9로 상승합니다. 그리고 증거금 3억원을 초과하는 부분에 관해 간주임대료가 부과됩니다. 따라서 5억원의 보증금이 있는 경우, 5억원 3억원 x 60 x 1.2로 간주임대료를 계산할 수 있습니다. 간주임대료 계산기를 이용하면 추측 세금을 신속하게 계산할 수 있습니다.

4 다주택자

그럼 실제로 예를 들어 계산을 해 보겠습니다. 임대주택으로 등록하지 않은 부부합산 3주택자의 경우를 보겠습니다. 월세를 증거금 3000에 100, 1채는 자가, 1채는 증거금 4억 7천만원의 전세를 받고 있다고 하겠습니다. 먼저 간주임대료를 계산해 주어야 하는데요. 위에서 알아본것처럼, 2채의 보증금인 5억에 에 관해 3억은 빼고, 60에 해당하는 금액에 대한 은행이자율을 하면 연간 252만원의 수익이 나옵니다.

이렇게 나온 간주임대료의 수익에 월세인 연간1200만원을 더해주면 연간소득액이 나오겠지요. 위에서 정리한 미등록자의 간주임대료 수익을 계산해 보시면 아래와 같습니다.

상점 간주임대료 어떻게 계산할까? 주택수 계산?

상가주택이건 상가건물이건 상가가 있는 부분에 한하여 계산하는 것입니다. 현재 보증금들을 예금에 넣는다고 한다면 1.2%이므로 5천만원이라면 1.2%를 곱해서 60만원이 간주임대료라고 할 수 있습니다. 2023년은 2.9%이므로 간주임대료 구간이라면 올해를 준비해야합니다. 주택의 경우는 3채 이상부터 간주임대료를 측정하지만은 상가의 경우 부가세 과세대상에 주택수 상관없이 모두 간주임대료를 계산합니다.

만약 주택의 면적과 상가의 면적의 비율로 보았을 때 상가가 더 크다면 상가로 치부되며 주택이 크다면 주택으로 치부됩니다. 그러므로 과세와 면세가 달라질 수도 있습니다. 건축물대장에 보통 나와있습니다. 대출로 상가를 구매해서 월세를 통해 대출을 갚고 있다면야 종합소득세나 부가가치세가 적지않게 나올 것입니다.

이상과 같이, 주택임대소득에 있어 간주임대료 산정 전략 및 홈택스 세금모의계산을 이용한 절차 등에 관해 살펴보았습니다. 어렵고 힘든 간주임대료 계산, 국세청 홈택스 계산기를 통해 손쉽게 해결하시길 바랍니다. 기타, 주택임대개인사업자 임대수입 수익 분리과세 신고 방법에 관해 궁금하시다면, 아래 데이터를 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 그리고 주택임대수입 수익 관련 건강보험료 부과기준에 관해 궁금하시다면, 아래 데이터를 꼭 확인해주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문